一、 房(fáng)地産前端融資的(de)含義及市場(chǎng)需求

（一） 什(shén)麽是房(fáng)地産前端融資

房(fáng)地産前融俗稱“前融”，并非一個(gè)标準的(de)法律概念，業内通(tōng)常指房(fáng)地産項目在符合“432”标準之前的(de)融資，更狹義的(de)理(lǐ)解指向用(yòng)于支付或者置換土地出讓金的(de)融資。“432”爲銀行、信托等金融機構提供房(fáng)地産項目債權性融資的(de)合規前提，具體指的(de)是：

- 4：項目已取得(de)四證，即土地使用(yòng)權證書(shū)、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建設工程規劃許可(kě)證和(hé)施工許可(kě)證；

- 3：已投入30%自有資金。後續該比例有所調整，不過市場(chǎng)上仍采用(yòng)“3”的(de)說法，且多(duō)數銀行仍沿襲自有資金比例達到30%的(de)内部風控标準；

- 2：項目公司或控股股東擁有二級開發資質。

“432”規定的(de)雛形見于《中國人(rén)民銀行關于進一步加強房(fáng)地産信貸業務管理(lǐ)的(de)通(tōng)知》（銀發[2003]121号），後曆經過多(duō)次調整、重申、細化(huà)、擴大(dà)适用(yòng)範圍，主要文件脈絡将在下(xià)文中進行梳理(lǐ)。

（二） 爲什(shén)麽前融有市場(chǎng)

1、 房(fáng)企對(duì)前融資金的(de)需要

根據國家統計局的(de)公開信息，2018年度，全國房(fáng)地産開發投資120264億元，同比增長(cháng)9.5%；房(fáng)屋施工面積822300萬平方米，同比增長(cháng)5.2%；土地購(gòu)置面積29142萬平方米，同比增長(cháng)14.2%；土地成交價款16102億元，增長(cháng)18.0%；商品房(fáng)銷售面積171654萬平方米，同比增長(cháng)1.3%；商品房(fáng)銷售額149973億元，增長(cháng)12.2%。将全國劃分(fēn)爲東部、中部、西部和(hé)東北(běi)地區(qū)，其中東部地區(qū)和(hé)東北(běi)地區(qū)商品房(fáng)銷售面積有所下(xià)降，但四個(gè)地區(qū)的(de)銷售額均達到6.5%-23.4%的(de)增長(cháng)幅度。2019年1-4月(yuè)份，全國房(fáng)地産開發投資34217億元，同比增長(cháng)11.9%①。

從以上數據可(kě)以直觀看到，在“房(fáng)住不炒”的(de)宏觀調控政策嚴格不變、同時(shí)因城(chéng)施策的(de)背景下(xià)，房(fáng)地産投資整體仍呈增長(cháng)态勢。房(fáng)地産這(zhè)一典型的(de)資金密集型行業，對(duì)資金是非常渴求的(de)

近年來(lái)，房(fáng)地産項目的(de)土地成本占項目總投資的(de)比例保持在高(gāo)位，尤其在一二線城(chéng)市，土地成本在總投中的(de)占比達到50%的(de)項目比比皆是，成爲房(fáng)企最迫切的(de)資金需求點。利用(yòng)外部資金解決土地成本支付壓力，或将已投入的(de)土地成本快(kuài)速回籠、提高(gāo)資金使用(yòng)效率，是房(fáng)地産企業的(de)一緻訴求。“現金爲王”的(de)經營思路下(xià)，開源節流是房(fáng)企保持競争力的(de)關鍵。②

2、 前融投資對(duì)于資金方的(de)吸引力

從資金方的(de)角度而言，前融在收益和(hé)安全性方面都有獨特的(de)吸引力。

關于房(fáng)地産領域的(de)調控已經進行了(le)好幾輪，尤其是自2016年來(lái)，監管機構對(duì)銀行、信托、公司債、私募基金等各方面收嚴，打擊對(duì)房(fáng)企的(de)違規融資，可(kě)以提供前融的(de)機構和(hé)資金量急劇減少。因此，仍然可(kě)以提供前融的(de)資金供不應求，資金方可(kě)以拿到遠(yuǎn)高(gāo)于标準432項目的(de)收益。

同時(shí)，項目後期滿足432後，如果融資方屆時(shí)可(kě)接受的(de)資金成本仍可(kě)以滿足原資金方的(de)訴求，原資金方可(kě)以繼續對(duì)項目提供融資；不然，因爲此時(shí)其他(tā)受監管機構的(de)資金可(kě)以接棒進入，前融資金通(tōng)常可(kě)以實現安全退出。

二、 23号文對(duì)銀保監會體系内機構的(de)影(yǐng)響

自2003年起開始，房(fáng)地産行業調控已進行多(duō)輪，相關的(de)投融資政策層出不窮，其中尤以銀保監會發布的(de)各項文件及進行的(de)窗(chuāng)口指導居多(duō)。23号文是對(duì)之前政策的(de)延續，在實質方面與此前的(de)相關規定一脈相承，同時(shí)，有如下(xià)突破：

- 适用(yòng)主體更加廣泛，銀行、信托、保險、金融資産管理(lǐ)公司、财務公司、金融租賃公司等全部包含在内；

- 就業務模式采取穿透性的(de)視角，以更爲具體的(de)方式列示禁止行爲，尤其是對(duì)于信托公司而言。

以下(xià)按照(zhào)不同适用(yòng)主體，将相關文件與業務影(yǐng)響分(fēn)别梳理(lǐ)如下(xià)。考慮到不同主體的(de)活躍度與資金體量，本文重點關注銀行、信托、保險、金融資産管理(lǐ)公司四大(dà)主體。

（一） 銀行、信托

1、 23号文對(duì)銀行開展前融業務的(de)影(yǐng)響

關于不得(de)提供土地出讓金融資或向四證不全的(de)項目提供融資，與此前的(de)監管要求并無二緻。

對(duì)于并購(gòu)貸款資金不得(de)挪用(yòng)于房(fáng)地産開發，爲銀保監會層面第一次提及。在地方銀監層面，上海銀監局曾于2018年1月(yuè)24日下(xià)發《關于規範開展并購(gòu)貸款業務的(de)通(tōng)知》，對(duì)于并購(gòu)貸款投向房(fáng)地産開發土地并購(gòu)或房(fáng)地産開發土地項目公司股權并購(gòu)的(de)，要求按照(zhào)穿透原則，嚴格遵守《中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》等法律法規，拟并購(gòu)土地項目應當完成在建工程開發投資總額的(de)百分(fēn)二十五以上。 ③嚴格來(lái)講，并購(gòu)貸款都需要滿足該規定。

對(duì)于經營性物(wù)業貸款，并沒有專門的(de)法律法規，但存在相對(duì)一緻的(de)市場(chǎng)标準，各家銀行也(yě)均以内部發文予以把控。經營性物(wù)業貸款指經營性物(wù)業的(de)所有人(rén)以物(wù)業作爲抵押物(wù)進行融資，并以物(wù)業的(de)經營收入作爲第一還(hái)款來(lái)源。資金用(yòng)途上，不得(de)觸碰拿地或置換土地出讓金的(de)監管紅線，一般用(yòng)于置換開發建設時(shí)的(de)外部融資或自有資金，同時(shí)需關注置換後自有資金比例仍符合要求。

23号文關于并購(gòu)貸款和(hé)經營性物(wù)業貸的(de)規定，是對(duì)銀行的(de)進一步提醒，銀行以後操作此類業務必然會關注這(zhè)根弦。不過，并購(gòu)貸款及經營性物(wù)業貸款的(de)規模在銀行房(fáng)地産業務占比并不大(dà)。

因爲直接或變相提供前融，陸續有多(duō)家銀行被監管機構開過罰單，單獨2019年以來(lái)就有多(duō)份罰單和(hé)前融相關。④不過整體而言，銀行業的(de)風控标準相對(duì)嚴格，近年來(lái)基本按照(zhào)432标準提供房(fáng)地産融資，少以明(míng)顯的(de)方式參與前融，23号文并未導緻銀行業務萎縮。同時(shí)，市場(chǎng)規則愈加清晰，其他(tā)主要競争機構的(de)“創新”模式難以持續，加之銀行資金成本低的(de)優勢，銀行的(de)市場(chǎng)相應變大(dà)。

2、 23号文對(duì)信托公司開展前融業務的(de)影(yǐng)響

銀行和(hé)信托公司一直同受銀（保）監會監管，政策相近。不過，因爲信托公司的(de)主要定位是資産管理(lǐ)人(rén)，資金成本和(hé)收益要求相對(duì)偏高(gāo)，所以信托公司慣常按照(zhào)更靈活的(de)尺度開展業務，以在市場(chǎng)中保持競争力。相對(duì)銀行來(lái)說，信托公司整體而言用(yòng)途穿透程度較寬松、增信措施可(kě)适當放寬、監管方案更爲靈活，這(zhè)是信托公司在市場(chǎng)競争中的(de)一貫優勢，也(yě)是其成爲前融業務重要參與主體的(de)原因之一。嗅覺靈敏的(de)信托公司通(tōng)常在房(fáng)企支付競拍(pāi)保證金前便開始業務對(duì)接，同時(shí)，不同信托公司在放款時(shí)間上内控要求有所不同：相對(duì)保守的(de)信托公司要求在房(fáng)企已拿到土地證并抵押給信托公司後放款，或可(kě)以在房(fáng)企支付土地出讓金之後、拿到土地證之前放款，土地證後置抵押，而更爲激進的(de)信托公司在房(fáng)企拿地成功後即可(kě)放款。

而23号文明(míng)确将“股權投資+股東借款”、“股權投資+債權認購(gòu)劣後”、“應收賬款”、“特定資産收益權”等方式變相向不符合432的(de)項目提供融資，這(zhè)四大(dà)方式是實操中常見的(de)信托公司繞432标準的(de)方式。其中，“應收賬款”和(hé)“特定資産收益權”的(de)常見操作模式均爲“受讓+回購(gòu)”，爲典型的(de)債權性投資；“股權投資+股東借款”一般爲小股大(dà)債；“股權投資+債權認購(gòu)劣後”，是以融資企業（或其關聯公司）對(duì)項目公司的(de)債權作爲信托計劃劣後級，以保障信托（優先級）股權投資的(de)本金和(hé)收益，爲名股實債。也(yě)就是說，被點名的(de)四大(dà)變相方式實際上全部落入債權性投資的(de)範疇。⑤

這(zhè)類操作模式中，股東借款債權通(tōng)常爲特意搭建，而非既有債權；如爲既有債權，因常規股東借款并不需要項目公司将土地/在建抵押給股東，也(yě)需特意增加抵押措施，以最終對(duì)優先級提供保障。

在搭建債權時(shí)，除了(le)由融資房(fáng)企直接向項目公司提供股東借款的(de)模式外，還(hái)可(kě)能采取一種變通(tōng)的(de)方式，即由融資房(fáng)企認購(gòu)單一資金信托，通(tōng)過信托公司向項目公司發放信托貸款。

因單一資金信托和(hé)集合信托計劃的(de)受托人(rén)爲同一家信托公司，抵押、違約處置、還(hái)本付息等方面的(de)條款設定和(hé)實操安排可(kě)能會更爲順暢。

可(kě)以說23号文幾乎全面封堵了(le)信托公司以債權性方式提供前融的(de)路徑，信托公司大(dà)多(duō)反映前融業務難以爲繼。不過，也(yě)有認爲23号文影(yǐng)響不大(dà)的(de)信托公司。因爲，實操中還(hái)存在另一種常見的(de)前融操作模式，即以房(fáng)企符合432标準的(de)項目作爲名義融資項目，實際上将資金用(yòng)于該房(fáng)企新拿地的(de)項目。即俗稱的(de)“套殼”模式。該模式未被列入23号文中，是否可(kě)繼續操作取決于各地銀監備案把控及各家信托公司内部風控标準。該模式的(de)具體操作路徑及可(kě)行性分(fēn)析，将在下(xià)文予以探討(tǎo)。

（二） 保險公司

保險資金可(kě)以投資不動産，同時(shí)，在不動産類别、投資方式、投資比例等方面有所限制。23号文并未對(duì)保險公司做(zuò)出超出以往規定的(de)特别限制或關注。

（三） 金融資産管理(lǐ)公司

1999年，華融、長(cháng)城(chéng)、東方、信達四大(dà)金融資産管理(lǐ)公司在應對(duì)亞洲金融危機的(de)背景下(xià)應運而生，分(fēn)别對(duì)口承接工、農、中、建四大(dà)國有銀行共計1.4萬億元的(de)巨額壞賬。在完成解決四大(dà)行不良資産的(de)政策性任務的(de)過程中，出于市場(chǎng)化(huà)轉型的(de)市場(chǎng)需求和(hé)内在驅動，金融資管公司的(de)業務領域開始向投融資業務領域拓展，其中尤以房(fáng)地産業務居多(duō)。在房(fáng)地産領域，将房(fáng)企的(de)正常債務包裝成不良債務，進而以不良資産重組的(de)名義提供融資，或者在監管松散的(de)階段，直接以債權折價收購(gòu)、收取資金占用(yòng)費等方式提供融資，屢見不鮮。不過，随著(zhe)監管政策變化(huà)，自2017年以來(lái)，四大(dà)資管公司紛紛提出回歸主業的(de)計劃。⑥

23号文并未對(duì)金融資産管理(lǐ)公司做(zuò)出更嚴格的(de)要求。在回歸主業的(de)背景下(xià)，由于傳統不良資産業務需要耗費大(dà)量人(rén)力與資金，加之市場(chǎng)供需變化(huà)、成熟外資的(de)進入帶來(lái)的(de)競争愈發激烈，金融資管公司面臨階段性挑戰。⑦

三、 目前背景下(xià)的(de)合規前融模式探討(tǎo)

在當前監管背景下(xià)，仍然存在前融的(de)市場(chǎng)需求，以及合規的(de)前融模式。本部分(fēn)将分(fēn)主體探討(tǎo)。

（一） 銀行

銀行雖不能直接介入前融項目，不過也(yě)有合規路徑間接參與到該類項目中，以獲得(de)中間業務收入或潛在業務機會：

1、 代銷信托計劃

代銷标準各行在合規的(de)前提下(xià)自行确定，但比以自營資金或理(lǐ)财資金投放的(de)标準靈活。

代銷各類資管産品是當前商業銀行業務轉型、擴大(dà)非息業務收入的(de)主要方式之一。某些大(dà)型銀行利用(yòng)客戶資源優勢，已在信托代銷方面取得(de)了(le)令人(rén)矚目的(de)成績。例如，2018年度，招商銀行實現代理(lǐ)信托類産品銷售額 3,223.06億元、代理(lǐ)信托計劃收入59.88 億元；⑧興業銀行“私人(rén)銀行客戶信托銷售突破528億元，占全行信托總銷量的(de)66%”（反推出，興業銀行2018年信托銷售額800億），同時(shí)，信托手續費收入21.18億元。⑨鑒于房(fáng)地産業務一直爲信托項目的(de)重要投向，銀行代銷的(de)信托計劃中有一定比例爲前融。

2、 接續前融業務

銀行和(hé)其他(tā)可(kě)以提供前融的(de)機構保持交流對(duì)接，互相推介項目，在項目滿足432标準後、前融資金機構退出時(shí)，銀行接續提供開發建設資金。

（二） 信托公司

對(duì)于信托公司提供債權性前融的(de)路徑，23号文進行了(le)有針對(duì)性的(de)封堵。此後信托公司參與前融業務的(de)可(kě)行方式探討(tǎo)如下(xià)：

1、 股權投資

限于《商業銀行法》的(de)規定，銀行不能直接對(duì)非金融企業進行股權投資，而信托公司不受限制。隻是實踐中，由于股權投資的(de)難度更大(dà)，信托公司習(xí)慣于債性投資。

監管層層加碼，股權投資是信托公司轉型、适應新形勢的(de)一個(gè)可(kě)持續發展方向。相關難題也(yě)需要逐步解決，包括股權投資資金募集不暢、地産項目營運能力缺乏。這(zhè)對(duì)信托公司的(de)專業能力提出了(le)一定的(de)考驗。實踐中，可(kě)以通(tōng)過和(hé)私募基金管理(lǐ)人(rén)合作，防範風險。

2、 關于套殼模式

套殼模式信托公司普遍采用(yòng)，有時(shí)外界把套殼和(hé)錯位抵押視爲一體。套殼通(tōng)常伴随錯位抵押，不過錯位抵押的(de)項目并不一定是套殼項目，需要結合錯位抵押的(de)原因、具體監管措施等來(lái)判斷。

不同城(chéng)市的(de)具體抵押解押登記要求各有不同，有時(shí)根據當地抵押政策、拟融資項目的(de)建設及拿證進度，可(kě)抵押内容很少，抵押意義不大(dà)，或項目即将拿預售證，房(fáng)企考慮到抵押後很快(kuài)面臨陸續解押，希望不抵押融資項目對(duì)應的(de)不動産，而是提供其他(tā)地塊抵押，爲432項目融資做(zuò)增信，同時(shí)資金監管及項目監管同時(shí)加在兩塊不動産上（或至少在432項目本身上），資金用(yòng)于432項目的(de)開發建設。這(zhè)種情況有客觀原因，資金并不用(yòng)于不符合432的(de)抵押地塊，應不屬于“套殼”範疇。而且，資金方獲得(de)的(de)資金安全保障并未因爲錯位抵押而減損，反而可(kě)能更大(dà)。

套殼宜從狹義理(lǐ)解，常見模式爲向432項目提供融資，但并不抵押該項目，也(yě)不對(duì)該項目進行強監管，而是以新地作爲抵押物(wù)、對(duì)新地項目進行監管，并以新地項目作爲還(hái)款來(lái)源。對(duì)于目前還(hái)能否繼續操作，各地銀監監管尺度不同，據了(le)解部分(fēn)銀監備案實務中并未受23号文影(yǐng)響。

但從監管大(dà)方向而言，狹義的(de)套殼模式并不符合監管要求，信托以套殼項目向銀行募集資金時(shí)，通(tōng)常難以通(tōng)過銀行的(de)合規審核标準。此類項目的(de)主要資金來(lái)自其他(tā)資金方，尤其是不受監管的(de)機構。另外，套殼模式通(tōng)常需做(zuò)錯位抵押，有些地方不動産中心要求土地/在建工程隻能爲本項目融資提供抵押擔保，不接受錯位抵押，加之各地方銀保監局的(de)備案标準可(kě)能收嚴，實際上套殼項目已較爲難找。

（三） 保險公司

1、 股權投資

根據《保險資金投資不動産暫行辦法》等相關規定，保險資金可(kě)以直接投資企業股權或者通(tōng)過股權投資基金間接投資企業股權。就房(fáng)地産領域，除在本文上一部分(fēn)提及的(de)不能投向住宅、投資比例及投資方式受限等情形外，主要還(hái)包括如下(xià)關注點：（1）股權直投模式，僅限于與保險業務相關的(de)養老、醫療等企業的(de)股權；（2）允許“股+債”模式投資，即不動産項目公司可(kě)用(yòng)自身資産抵押擔保，向其保險公司股東借款，融資規模不超過項目投資總額的(de)40%。

2、 以企業年金基金投資信托計劃

出于維護住宅房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)穩定及控制保險業自身風險的(de)雙重目的(de)，如前一部分(fēn)所示，保險資金“不得(de)投資開發或者銷售商業住宅”。而商業住宅是房(fáng)地産投融資的(de)主力市場(chǎng)，也(yě)是銀行與信托公司的(de)主要發力領域，這(zhè)導緻保險資金喪失了(le)一大(dà)收益來(lái)源。不過，部分(fēn)保險機構爲企業年金基金管理(lǐ)機構，⑩在遵守投資比例限制的(de)條件下(xià)，可(kě)以以管理(lǐ)的(de)企業年金基金投資信托計劃。鑒于相關規定并未限制“信托計劃”的(de)具體類别和(hé)标準，實操中其投向較爲靈活，可(kě)以投向商業住宅項目信托計劃，爲一些信托公司所青睐。

（四） 金融資産管理(lǐ)公司

2019年以來(lái)，資管公司瘦身、轉型的(de)速度加快(kuài)，既面臨回歸不良資産處置主業的(de)政策要求，也(yě)面臨近一輪經濟增長(cháng)放緩導緻不良率攀升的(de)市場(chǎng)機遇，資管公司在房(fáng)地産融資領域，尤其是前融領域的(de)角色将面臨進一步收縮。在回歸主業的(de)基調下(xià)，金融資管公司仍會以股權或債權的(de)方式參與前融，但不會再是專門的(de)前融投資業務，而是伴随不良資産處置的(de)前融業務。此前監管松散時(shí)期的(de)模式，已無操作空間。

（五） 私募股權投資基金

私募股權投資基金可(kě)以繼續以真正的(de)股權投資模式操作。股權結構中包含對(duì)賭的(de)，需要判斷對(duì)賭條件是否切合實際，若約定的(de)對(duì)賭條件實現的(de)可(kě)能性很小，将可(kě)能被認定爲名股實債。同時(shí)，資金募集也(yě)是私募基金面臨的(de)難點之一。

關于私募股權投資基金的(de)備案需關注：

（1）根據《私募投資基金管理(lǐ)人(rén)登記和(hé)基金備案辦法(試行)》（中基協發[2014]1号）關于私募投資基金的(de)定義，判斷一個(gè)有限合夥是否屬于需備案的(de)私募基金，關鍵在于兩點：是否以非公開方式募集資金，是否以投資活動爲目的(de)。實操中需結合其他(tā)具體情形确定。

（2）根據基金業協會2017年2月(yuè)13日發布的(de)《證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃備案管理(lǐ)規範第4号-私募資産管理(lǐ)計劃投資房(fáng)地産開發企業、項目》，證券期貨公司設立私募資管計劃、私募基金管理(lǐ)人(rén)開展私募投資基金業務，投資于16個(gè)熱(rè)點城(chéng)市普通(tōng)住宅地産項目的(de)，暫不予備案，其中四種債權性投資方式 ⑪ 被明(míng)令禁止；同時(shí)，無論投向是否熱(rè)點城(chéng)市，私募資管計劃或私募基金不得(de)通(tōng)過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資産收（受）益權等債權性方式向房(fáng)企提供土地出讓金融資或補充流動資金。

（六） 其他(tā)不受監管的(de)主體

1、 大(dà)開發商小股操盤

大(dà)開發商小股操盤，幫助有潛在優質土地資源但資金缺乏、融資困難的(de)小開發商共同拿地、代爲開發建設。對(duì)于大(dà)開發商而言，可(kě)以獲取股權收益、管理(lǐ)費用(yòng)、項目超額收益；對(duì)于小開發商而言，可(kě)以獲得(de)更通(tōng)暢的(de)融資渠道、更低的(de)采購(gòu)成本、更好的(de)品牌溢價。

2、 總承包商代墊土地款

爲了(le)獲取總承包資格，市場(chǎng)上一直存在承包商代墊部分(fēn)拿地資金的(de)情況。對(duì)于一般的(de)不動産項目，承包商墊資拿地或墊資建設并不違反法律法規，承包商與發包方之間的(de)相關權利義務根據合同約定履行。⑫但近年來(lái)随著(zhe)房(fáng)地産市場(chǎng)景氣程度降低、相關糾紛多(duō)發，願意铤而走險的(de)總承包商減少。

3、 民營企業以股權、債權等模式操作

資金充裕的(de)民營企業也(yě)是前融資金方的(de)一份子，合作對(duì)象一般是中小開發商。根據民營企業老闆風格的(de)不同，該群體參與前融的(de)項目選擇标準、交易條件、運營管理(lǐ)等方面各有不同。例如，在選擇标準上，住宅、商業、酒店(diàn)等物(wù)業性質各有所好，區(qū)位下(xià)沉情況上尺度不一，對(duì)開發商的(de)排名要求不同；在交易模式上，有的(de)是在大(dà)開發商操盤代建模式下(xià)，可(kě)适當比例參與股權投資，有的(de)以低對(duì)價受讓項目公司絕大(dà)多(duō)數股權并向項目公司提供股東借款，有的(de)全權委托專業機構代爲投資和(hé)進行投後管理(lǐ)，有的(de)不接受任何中間角色，而是派駐本公司人(rén)員(yuán)全程盯盤。

四、 總結

房(fáng)地産市場(chǎng)宏觀調控的(de)大(dà)背景下(xià)，保障房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展和(hé)居民生活穩定，是監管基調。 “432”爲房(fáng)地産市場(chǎng)宏觀調控的(de)一個(gè)方面，是從房(fáng)企融資角度做(zuò)出的(de)調控措施，其他(tā)調控措施還(hái)包括限購(gòu)、限售、限（按揭）貸、限價、不得(de)向房(fáng)企發放流動資金貸款等。相關措施多(duō)管齊下(xià)，共同保障房(fáng)地産行業有序發展。

23号文後，多(duō)種前融渠道被叫停。對(duì)于房(fáng)企而言，優質房(fáng)企可(kě)以通(tōng)過其他(tā)渠道爲融資開源，比如通(tōng)過各類資産證券化(huà)、（類）REITs、開發貸款、國内和(hé)國外發債融資；與之對(duì)比，小開發商的(de)競争力将進一步減弱。因此，可(kě)預見的(de)是，房(fáng)地産領域的(de)資金和(hé)資源将進一步向頭部企業聚集。對(duì)于受監管的(de)資金方和(hé)資産管理(lǐ)機構而言，債權性的(de)前融基本全部不可(kě)操作，股權投資将逐步發揮作用(yòng)，各資金機構及資産管理(lǐ)機構需及時(shí)調整方向，與房(fáng)企開展關于股權合作的(de)磨合，補上股權投資的(de)課。尤其是在6月(yuè)13日召開的(de)第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監會和(hé)證監會高(gāo)層明(míng)确強調房(fáng)地産金融存在的(de)風險，釋放出房(fáng)地産調控不可(kě)放松、融資可(kě)能收緊的(de)信号。政策目标既要壓縮房(fáng)地産行業擠占的(de)社會金融資源，又要穩定整體房(fáng)地産投資格局，房(fáng)地産前融在政策調整中扮演何種角色，值得(de)從業人(rén)員(yuán)密切關注。