爲進一步發揮私募基金多(duō)元化(huà)資産配置、專業投資運作優勢，滿足不動産領域合理(lǐ)融資需求，近日，證監會啓動了(le)不動産私募投資基金試點工作。此次試點工作是證監會落實黨中央和(hé)國務院有關“促進房(fáng)地産業良性循環和(hé)健康發展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進房(fáng)地産市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的(de)重要舉措。

不動産私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發展成爲一個(gè)重要的(de)投資品類。近年來(lái)，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地産、基礎設施的(de)私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動産投資運作經驗。如爲貫徹國務院關于堅持租購(gòu)并舉、加快(kuài)發展長(cháng)租房(fáng)市場(chǎng)的(de)工作部署，證監會支持建設銀行住房(fáng)租賃基金于2022年10月(yuè)在基金業協會完成備案。

由于不動産私募投資基金的(de)投資範圍、投資方式、資産收益特征等與傳統股權投資存在較大(dà)差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下(xià)，新設“不動産私募投資基金”類别，并采取差異化(huà)的(de)監管政策。此次試點工作按照(zhào)試點先行、穩妥推進的(de)原則，符合一定條件的(de)私募股權投資基金管理(lǐ)人(rén)可(kě)以按照(zhào)試點要求募集設立不動産私募投資基金，進行不動産投資試點。參與試點工作的(de)私募股權投資基金管理(lǐ)人(rén)須股權結構穩定、公司治理(lǐ)健全，實繳資本符合要求，主要出資人(rén)及實際控制人(rén)不得(de)爲房(fáng)地産開發企業及其關聯方，具有不動産投資管理(lǐ)經驗和(hé)不動産投資專業人(rén)員(yuán)，最近三年未發生重大(dà)違法違規行爲等。不動産私募投資基金的(de)投資範圍包括特定居住用(yòng)房(fáng)（包括存量商品住宅、保障性住房(fáng)、市場(chǎng)化(huà)租賃住房(fáng)）、商業經營用(yòng)房(fáng)、基礎設施項目等。

考慮到不動産私募投資基金的(de)規模較大(dà)、期限較長(cháng)等特點，投資者需要有更高(gāo)的(de)風險識别能力和(hé)風險承擔能力，試點基金産品的(de)投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人(rén)民币，且以機構投資者爲主。有自然人(rén)投資者的(de)，自然人(rén)投資者合計出資金額不得(de)超過基金實繳金額的(de)20%，基金投資方式也(yě)将有一定限制。不動産私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得(de)低于3000萬元人(rén)民币，在符合一定要求前提下(xià)可(kě)以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動産私募投資基金。

爲适應不動産私募投資基金投資策略，不動産私募投資基金按照(zhào)試點要求爲被投企業提供借款或者擔保的(de)，在涉及《關于加強私募投資基金監管的(de)若幹規定》第八條關于股債比的(de)限制方面進行差異化(huà)安排，但不動産私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可(kě)實現資産控制和(hé)隔離。試點備案産品及其底層資産應實現與原始權益人(rén)的(de)主體信用(yòng)風險隔離。同時(shí)，爲促進不動産私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠杆、禁止行爲、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和(hé)報送提出了(le)規範要求。

證監會将指導基金業協會發布具體工作指引，細化(huà)工作要求。符合試點要求的(de)私募股權投資基金管理(lǐ)人(rén)可(kě)在開展基金募集、管理(lǐ)等業務活動前，向基金業協會報送相關材料，開展不動産私募投資基金試點，并依照(zhào)規定進行産品備案。同時(shí)，不參與試點的(de)私募股權投資基金管理(lǐ)人(rén)，可(kě)按照(zhào)協會有關自律規則，繼續開展保障性住房(fáng)、商業地産、基礎設施等股權投資業務。

下(xià)一步，證監會将根據試點工作實踐情況及時(shí)總結評估，完善試點政策和(hé)規則，支持私募基金不斷豐富産品類型，發揮服務實體經濟的(de)功能作用(yòng)。