房(fáng)企融資再上“緊箍咒”！證券期貨經營機構不得(de)新設資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款資産
2021-05-11 點擊：1061
中國證券投資基金業協會收緊對(duì)于資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款的(de)備案，不新增，存量到期不續。
根據中基協内部下(xià)發的(de)證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃案例通(tōng)報，近期，部分(fēn)證券期貨經營機構設立單一資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款資産，違反《證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃備案管理(lǐ)規範第4号——私募資産管理(lǐ)計劃投資房(fáng)地産開發企業項目》（下(xià)稱《備案管理(lǐ)規範第4号》）規定。
具體情況爲，A基金子公司設立資管計劃，産品期限一般爲6-12個(gè)月(yuè)，主要向B保理(lǐ)公司購(gòu)買其持有的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産，回款來(lái)源爲銀行發放的(de)按揭尾款。部分(fēn)資管計劃設置循環購(gòu)買機制，資金回流後繼續投資新的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産。
通(tōng)報稱，資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款不同于傳統的(de)房(fáng)地産項目投資，有觀點認爲相關企業并未違反《備案管理(lǐ)規範第4号》規定。一是不屬于房(fáng)地産企業新增債務，未提高(gāo)房(fáng)地産企業負債率，不屬于房(fáng)地産企業融資的(de)行爲；二是購(gòu)房(fáng)尾款不屬于《備案管理(lǐ)規範第4号》正向列舉的(de)禁止投資範圍。
中基協研究認爲，資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款，雖不屬于正向列舉的(de)禁止投向，但實質上爲房(fáng)地産企業資金周轉提供方便，一定程度增加了(le)房(fáng)地産企業融資杠杆，與國家産業政策及“房(fáng)住不炒”的(de)導向不符。
中基協表示，爲進一步規範此類業務，協會已将前述情況報告至監管部門，并開展專項抽查工作。同時(shí)，證券期貨經營機構應進一步落實房(fáng)地産調控政策及《備案管理(lǐ)規範第4号》要求，不得(de)新設資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款資産，存量産品應有序壓降購(gòu)房(fáng)尾款投資規模，到期後不得(de)展期。
什(shén)麽是購(gòu)房(fáng)尾款資産？據了(le)解，購(gòu)房(fáng)尾款的(de)形成背景是商品房(fáng)已銷售，開發商與購(gòu)房(fáng)人(rén)簽署了(le)房(fáng)屋預售合同并備案，購(gòu)房(fáng)人(rén)已經按要求支付了(le)首付款，銀行/住房(fáng)公積金中心已經受理(lǐ)了(le)按揭款申請，剩餘部分(fēn)的(de)購(gòu)房(fáng)款即形成購(gòu)房(fáng)尾款。
根據購(gòu)房(fáng)人(rén)選擇的(de)付款方式不同，購(gòu)房(fáng)尾款的(de)來(lái)源可(kě)分(fēn)爲商業銀行按揭貸款、住房(fáng)公積金貸款、組合貸款（商業銀行按揭貸款+住房(fáng)公積金貸款）及自行分(fēn)期。
目前監管隻允許發行按揭貸款類購(gòu)房(fáng)尾款産品。因此，從還(hái)款來(lái)源看，購(gòu)房(fáng)尾款的(de)還(hái)款來(lái)源爲銀行按揭款，需要關注其是否能夠如期、足額發放，并且能夠實現還(hái)款現金流安全回流。
2020年8月(yuè)，以“三條紅線”爲代表的(de)房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)政策橫空出世。按照(zhào)監管層的(de)要求，對(duì)房(fáng)地産融資的(de)管理(lǐ)，主要以“三條紅線”爲标準，具體爲：剔除預收款後的(de)資産負債率大(dà)于70%； 淨負債率大(dà)于100%；現金短債比小于1倍。
根據房(fáng)企的(de)“踩線”情況，分(fēn)爲“紅、橙、黃(huáng)、綠(lǜ)”四檔，然後實施差異化(huà)債務規模管理(lǐ)。此後，對(duì)于房(fáng)企融資進一步收緊。
對(duì)于房(fáng)地産企業而言，購(gòu)房(fáng)尾款融資是一種新型的(de)盤活資産流動性的(de)創新方式，同時(shí)，鑒于其本身回款現金流保障性較高(gāo)的(de)特點，此類産品也(yě)受到某些投資人(rén)的(de)認可(kě)。
“其實從業務風險來(lái)說，隻要做(zuò)好風控核查，購(gòu)房(fáng)尾款作爲底層資産是不錯的(de)。協會的(de)這(zhè)個(gè)通(tōng)報更多(duō)是在‘房(fáng)住不炒’的(de)大(dà)環境下(xià)做(zuò)出的(de)。”某基金子公司人(rén)士向界面新聞記者表示，“但在實際操作中，不排除存在某些房(fáng)企行購(gòu)房(fáng)尾款之名，做(zuò)信用(yòng)借款之實。”
根據中基協内部下(xià)發的(de)證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃案例通(tōng)報，近期，部分(fēn)證券期貨經營機構設立單一資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款資産，違反《證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃備案管理(lǐ)規範第4号——私募資産管理(lǐ)計劃投資房(fáng)地産開發企業項目》（下(xià)稱《備案管理(lǐ)規範第4号》）規定。
具體情況爲，A基金子公司設立資管計劃，産品期限一般爲6-12個(gè)月(yuè)，主要向B保理(lǐ)公司購(gòu)買其持有的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産，回款來(lái)源爲銀行發放的(de)按揭尾款。部分(fēn)資管計劃設置循環購(gòu)買機制，資金回流後繼續投資新的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産。
通(tōng)報稱，資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款不同于傳統的(de)房(fáng)地産項目投資，有觀點認爲相關企業并未違反《備案管理(lǐ)規範第4号》規定。一是不屬于房(fáng)地産企業新增債務，未提高(gāo)房(fáng)地産企業負債率，不屬于房(fáng)地産企業融資的(de)行爲；二是購(gòu)房(fáng)尾款不屬于《備案管理(lǐ)規範第4号》正向列舉的(de)禁止投資範圍。
中基協研究認爲，資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款，雖不屬于正向列舉的(de)禁止投向，但實質上爲房(fáng)地産企業資金周轉提供方便，一定程度增加了(le)房(fáng)地産企業融資杠杆，與國家産業政策及“房(fáng)住不炒”的(de)導向不符。
中基協表示，爲進一步規範此類業務，協會已将前述情況報告至監管部門，并開展專項抽查工作。同時(shí)，證券期貨經營機構應進一步落實房(fáng)地産調控政策及《備案管理(lǐ)規範第4号》要求，不得(de)新設資管計劃投資購(gòu)房(fáng)尾款資産，存量産品應有序壓降購(gòu)房(fáng)尾款投資規模，到期後不得(de)展期。
什(shén)麽是購(gòu)房(fáng)尾款資産？據了(le)解，購(gòu)房(fáng)尾款的(de)形成背景是商品房(fáng)已銷售，開發商與購(gòu)房(fáng)人(rén)簽署了(le)房(fáng)屋預售合同并備案，購(gòu)房(fáng)人(rén)已經按要求支付了(le)首付款，銀行/住房(fáng)公積金中心已經受理(lǐ)了(le)按揭款申請，剩餘部分(fēn)的(de)購(gòu)房(fáng)款即形成購(gòu)房(fáng)尾款。
根據購(gòu)房(fáng)人(rén)選擇的(de)付款方式不同，購(gòu)房(fáng)尾款的(de)來(lái)源可(kě)分(fēn)爲商業銀行按揭貸款、住房(fáng)公積金貸款、組合貸款（商業銀行按揭貸款+住房(fáng)公積金貸款）及自行分(fēn)期。
目前監管隻允許發行按揭貸款類購(gòu)房(fáng)尾款産品。因此，從還(hái)款來(lái)源看，購(gòu)房(fáng)尾款的(de)還(hái)款來(lái)源爲銀行按揭款，需要關注其是否能夠如期、足額發放，并且能夠實現還(hái)款現金流安全回流。
2020年8月(yuè)，以“三條紅線”爲代表的(de)房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)政策橫空出世。按照(zhào)監管層的(de)要求，對(duì)房(fáng)地産融資的(de)管理(lǐ)，主要以“三條紅線”爲标準，具體爲：剔除預收款後的(de)資産負債率大(dà)于70%； 淨負債率大(dà)于100%；現金短債比小于1倍。
根據房(fáng)企的(de)“踩線”情況，分(fēn)爲“紅、橙、黃(huáng)、綠(lǜ)”四檔，然後實施差異化(huà)債務規模管理(lǐ)。此後，對(duì)于房(fáng)企融資進一步收緊。
對(duì)于房(fáng)地産企業而言，購(gòu)房(fáng)尾款融資是一種新型的(de)盤活資産流動性的(de)創新方式，同時(shí)，鑒于其本身回款現金流保障性較高(gāo)的(de)特點，此類産品也(yě)受到某些投資人(rén)的(de)認可(kě)。
“其實從業務風險來(lái)說，隻要做(zuò)好風控核查，購(gòu)房(fáng)尾款作爲底層資産是不錯的(de)。協會的(de)這(zhè)個(gè)通(tōng)報更多(duō)是在‘房(fáng)住不炒’的(de)大(dà)環境下(xià)做(zuò)出的(de)。”某基金子公司人(rén)士向界面新聞記者表示，“但在實際操作中，不排除存在某些房(fáng)企行購(gòu)房(fáng)尾款之名，做(zuò)信用(yòng)借款之實。”