一、風險篩選維度

1、主體層面

主體層面從總體和(hé)細項兩個(gè)角度關注。總體上從常規的(de)集團對(duì)外股權質押比例、總資産/總收入等常規指标進行監測；此外還(hái)需關注其非房(fáng)産業布局的(de)投入規模及比例是否合理(lǐ)；還(hái)可(kě)采購(gòu)重大(dà)輿情監測系統，獲取一些特定訪問網站的(de)信息。

細項上關注指标包括：① 負債結構，包括銀行信貸資金占比、高(gāo)成本的(de)非标資金占比以及負債期限結構等；② 土地儲備，貨值質量也(yě)在考慮範圍内，如果貨值很大(dà)但質量太差（比如都在四五線城(chéng)市）也(yě)要慎重選擇；③ 在建項目/待開發項目，考察企業未來(lái)整體的(de)資金投入安排；④ 在售項目/回款情況，考察企業未來(lái)的(de)資金流入情況。

2、項目層面

項目層面主要算(suàn)兩個(gè)“賬”。“算(suàn)大(dà)賬”看的(de)是項目可(kě)不可(kě)以投，考察指标包括區(qū)域圖、現狀航拍(pāi)圖、土地價格圖、房(fáng)價及存量圖、常住人(rén)口變化(huà)圖等，特别要注意的(de)是，一般隻看常住人(rén)口而非戶籍人(rén)口，原因在于有些省份作爲勞務輸出大(dà)省，戶籍人(rén)口不具有參考意義。

“算(suàn)細賬”看的(de)是項目具體利潤能有多(duō)少、怎麽做(zuò)比較合适，主要是一些格式化(huà)的(de)表格，包括：規劃經濟指标表——主要看有哪些業态，通(tōng)過規劃經濟指标表可(kě)大(dà)概測算(suàn)出整體貨值；開發計劃表——關系到整個(gè)項目的(de)開發進度及資金投入；總投測算(suàn)及已投表——密切注意其中是否存在明(míng)顯不合理(lǐ)的(de)投入，如某些項目會的(de)建安成本或稅費等明(míng)顯被調高(gāo)，可(kě)能是爲了(le)套取信貸資金；現金流測算(suàn)表——用(yòng)以進行IRR的(de)測算(suàn)；壓力測試表。

二、風險預警方案設計

（一）大(dà)型房(fáng)企注重主體信用(yòng)，小型房(fáng)企注重資産本身

多(duō)數信托公司房(fáng)地産信托項目的(de)交易對(duì)手選擇均采取白名單制，但某些本地中型或小型房(fáng)企雖然排名未必在前幾十強内，在資産十分(fēn)優質的(de)情況下(xià)并非不可(kě)以合作。且房(fáng)地産行業本身就兩極嚴重分(fēn)化(huà)，龍頭企業與小型企業有著(zhe)顯著不同的(de)資源禀賦與特點。因此，與大(dà)型房(fáng)企與小型房(fáng)企合作的(de)方案設計需有著(zhe)不同的(de)側重點。

1、大(dà)型企業：重信用(yòng)、嚴程序、控規模

重信用(yòng)即注重主體本身的(de)信用(yòng)，對(duì)信托公司來(lái)說通(tōng)常符合準入即可(kě)，此處不作過多(duō)贅述。而控規模則是避免合作規模過大(dà)，與單一房(fáng)地産企業綁定過緊，一旦該企業出現極端風險，将會爲公司帶來(lái)重大(dà)損失。

嚴程序是與大(dà)型企業合作的(de)重點，合作過程中所有的(de)法律手續必須嚴格按照(zhào)相關的(de)程序制度進行，不能因爲對(duì)方是大(dà)企業或者已經有過密切合作就有所放松。例如，與恒大(dà)合作時(shí)，其境外主體“中國恒大(dà)[1]”爲境内子公司做(zuò)擔保，涉及外保内貸，按規定必須進行香港地區(qū)文書(shū)的(de)公證及轉遞手續，即形成由香港律師出具的(de)、并加蓋中華人(rén)民共和(hé)國司法部轉遞專用(yòng)章(zhāng)的(de)公證文書(shū)，才能作爲有效的(de)合同文本[2]。再例如，與某些大(dà)型房(fáng)企合作時(shí)，對(duì)方出于不增加或有負債等原因的(de)考慮，不能提供擔保文件，僅能提供流動性支持函，這(zhè)種情況下(xià)必須要求對(duì)方使該流動性支持函按照(zhào)公司章(zhāng)程規定通(tōng)過公司内部決議(yì)，以免日後出現問題時(shí)證明(míng)文件被法院認定爲真實性存疑。

2、小型企業：抓資産、鎖資金、抱粗腿

與大(dà)型房(fáng)企不同，小型房(fáng)企首先看重的(de)是資産本身，通(tōng)常隻有核心城(chéng)市的(de)優質資産或當地的(de)重點項目才值得(de)考慮。

其次，鎖定資金、封閉運作。杜絕“穿衣戴帽”及“錯位抵押”，某一項目的(de)融資必須用(yòng)到該項目上，同樣還(hái)款也(yě)必須由該項目進行歸集、還(hái)款。

最後，所謂“抱粗腿”是指，尋找一個(gè)或者更爲專業、或者更具資源優勢的(de)一方拉入到合作中，一旦出現風險可(kě)通(tōng)過這(zhè)一方推動處置風險。甯失效益，不失風控。

（二）制定相應計劃控制資金期限與規模

期限上一定要符合項目的(de)現金流安排。尤其注意避免給對(duì)方的(de)資金期限過長(cháng)，時(shí)間越長(cháng)不确定性越高(gāo)。規模上要根據項目總投和(hé)已投缺口具體計算(suàn)，而絕不能根據抵押物(wù)價值倒算(suàn)。

基于這(zhè)兩個(gè)原則，具體方案可(kě)制定以下(xià)四個(gè)計劃形成相應制約：① 用(yòng)款計劃；② 銷售計劃；③ 歸集計劃：由于有些在建工程無法追加抵押，導緻無法進行逐套解押的(de)銷售資金歸集方案，針對(duì)這(zhè)種案例可(kě)設置網簽比例歸集計劃，即網簽比例達到提前設定的(de)數值時(shí)就要進行相應的(de)資金歸集；④ 還(hái)款計劃：對(duì)所有項目均可(kě)制定強制性的(de)分(fēn)期還(hái)款，一來(lái)可(kě)以逐步降低風險敞口，二來(lái)相當于對(duì)企業的(de)現金流安排進行逐步的(de)壓力測試，一旦企業某次還(hái)款不及時(shí)，則說明(míng)其資金調配能力存在隐患，需提早防範。

（三）把握關鍵風控措施，避免法律條款的(de)“坑”

細節上的(de)風控措施往往被認爲可(kě)有可(kě)無或無關重要的(de)法律條款，然而在實操中通(tōng)常會成爲最終決定生死的(de)“救命稻草(cǎo)”。

1、一般抵押權vs最高(gāo)額抵押權

一般抵押權是确定金額和(hé)發生時(shí)間的(de)單筆債權；而最高(gāo)額抵押權在《物(wù)權法》中則規定爲：“債務人(rén)或者第三人(rén)對(duì)一定期間内将要連續發生的(de)債權提供擔保财産的(de)，債務人(rén)不履行到期債務或者發生當事人(rén)約定的(de)實現抵押權的(de)情形，抵押權人(rén)有權在最高(gāo)債權額限度内就該擔保财産優先受償。”

最高(gāo)額抵押權不僅是一定期間内連續發生的(de)多(duō)筆債權，且其金額并不是一個(gè)确定值，而是一個(gè)大(dà)概的(de)範圍，未來(lái)會新增的(de)數目如利息、罰息，全部都在最高(gāo)債權額限度内的(de)包含下(xià)。因此，最高(gāo)額抵押權相比一般抵押權更爲靈活，當前實操中普遍采用(yòng)最高(gāo)額抵押權。

2、一般保證vs連帶責任保證

一般保證下(xià)，債權人(rén)在對(duì)債務人(rén)的(de)财産沒有進行訴訟前，擔保人(rén)可(kě)以拒絕承擔保證責任；而連帶責任保證下(xià)，債權人(rén)可(kě)以要求債務人(rén)履行債務，也(yě)可(kě)以要求保證人(rén)在其保證範圍内承擔保證責任。如果采用(yòng)一般保證，則必須要和(hé)債務人(rén)死磕到底，反之可(kě)以選擇讓保證人(rén)承擔保證責任。

3、一般公證vs強執公證

一般公證可(kě)以起到證據的(de)作用(yòng)，可(kě)以面簽核保，且訴訟地可(kě)在合同約定——即訴訟地可(kě)以在債務人(rén)或債權人(rén)所在地。強制執行公證則規定爲：“公證機關依法賦予強制執行效力的(de)公證債權文書(shū)，由被執行人(rén)住所地或被執行的(de)财産所在地人(rén)民法院執行。”

從表面上來(lái)看，似乎一般公證比強執公證更具有優勢。然而即便強執公證有訴訟地的(de)限制，實操中仍然要選擇強執公證。原因在于強執公證下(xià)隻要法院願意配合，通(tōng)常隻進行一些形式審查，推進速度較快(kuài)。而一般公證下(xià)，在訴訟環節法院會對(duì)很多(duō)要件進行實質審查，周期基本在1-3年。有些大(dà)開發商拒絕做(zuò)強執公證，在進行一般公證時(shí)，除了(le)外部核保，内部也(yě)要派人(rén)進行面簽核保。

4、追加在建抵押vs轉在建抵押

根據《物(wù)權法》規定，建築用(yòng)地使用(yòng)權抵押後，該土地上新增的(de)建築物(wù)不屬于抵押财産[3]。

存在某些地區(qū)的(de)登記機關不接受在建工程追加抵押，那麽必須先行注銷已有的(de)土地抵押才能再重新辦理(lǐ)在建工程抵押，在這(zhè)兩者之間，存在一個(gè)債權沒有抵押物(wù)擔保的(de)窗(chuāng)口期，容易出現風險，如窗(chuāng)口期内在建工程可(kě)能被第三人(rén)申請司法查封。

因此，地上若形成在建工程，最理(lǐ)想的(de)情況是在土地不解押的(de)情況下(xià)直接追加在建抵押，這(zhè)樣能夠達到土地評估值與在建工程評估值1+1地相加。此外，這(zhè)樣操作後期還(hái)可(kě)以逐套解押，鎖定資金。如果需要土地解押後再辦理(lǐ)在建工程抵押的(de)，建議(yì)不要轉在建工程抵押，因爲可(kě)能轉在建工程抵押後，由于在建工程并未全部完工，土地價值無法全部分(fēn)攤到在建工程裏，導緻最終的(de)在建工程評估值小于之前的(de)土地評估值，得(de)不償失。故在風控過程中，必須到現場(chǎng)落實清楚當地的(de)政策，甚至在需要的(de)情況下(xià)要求當地出具窗(chuāng)口咨詢函。

5、同意預售函vs同意解除抵押

關于預售與土地解押，各地的(de)政策有所不同。深圳預售時(shí)，要求土地必須是解押狀态；其他(tā)大(dà)部分(fēn)城(chéng)市，同意預售時(shí)土地不需要解押，購(gòu)房(fáng)人(rén)進行網簽備案時(shí)才需要土地解押；還(hái)有一些小城(chéng)市，如浙江德清，在購(gòu)房(fáng)人(rén)辦理(lǐ)銀行按揭預登記的(de)時(shí)候才需要土地解押。

因此需注意各地在這(zhè)一點上的(de)政策規定。2016年曾有過司法判例結論認定抵押權人(rén)同意預售視同放棄抵押權，最終房(fáng)子銷售給了(le)購(gòu)房(fáng)人(rén)，抵押權人(rén)與債務人(rén)的(de)債權債務關系需另行解決，與被銷售出去的(de)房(fáng)産和(hé)購(gòu)房(fáng)人(rén)無關。因此應對(duì)當地的(de)此項政策尤爲關注，一旦預售視同土地解押，必須在出具同意預售函前就要求企業歸集足額保證金。

6、修改公司章(zhāng)程vs一票(piào)否決權

根據規定，股東大(dà)會作出修改公司章(zhāng)程、增加或者減少注冊資本的(de)決議(yì)，以及公司合并、分(fēn)立、解散或者變更公司形式的(de)決議(yì)，必須經出席會議(yì)的(de)股東所持表決權的(de)三分(fēn)之二以上通(tōng)過。因此隻要持股33.4%以上，對(duì)于修改公司章(zhāng)程等事項就具有一票(piào)否決權。實際中若無法做(zuò)到持股33.4%，可(kě)以提前在公司章(zhāng)程事先約定清楚，股東有權決定的(de)事項必須經己方同意後才能實施[4]。

表1  不同持股比例及對(duì)應權利

（四）結合實際情況選擇監管手段

貸後監管方案按照(zhào)層級可(kě)分(fēn)爲六種（如下(xià)圖），根據項目的(de)實際情況、成本、方案可(kě)操作性與靈活性的(de)綜合考慮，決定到底采用(yòng)哪一些監管手段。

圖1  貸後監管方案的(de)六個(gè)層級

特别要注意的(de)是，當選擇最高(gāo)級派人(rén)常駐時(shí)，一來(lái)要選擇現場(chǎng)監管經驗較爲豐富的(de)熟手；二來(lái)公司要規定好現場(chǎng)應監管哪些事項、按照(zhào)什(shén)麽尺度去管，同時(shí)每周或每月(yuè)要求監管人(rén)員(yuán)向後台反饋管理(lǐ)情況。這(zhè)樣能夠有效避免在外監管人(rén)員(yuán)被企業拉攏，或淪爲企業免費的(de)公章(zhāng)保管員(yuán)。

三、風險預警信号

（一）大(dà)型房(fáng)企嚴防過度神秘

表2  大(dà)型房(fáng)企預警信号

如表2所示，針對(duì)大(dà)型房(fáng)企的(de)預警信号包括三個(gè)方面。

“過”中尤其要重點防範的(de)是過度神秘，2018年已有安邦、華信等曾經一度在風口浪尖上的(de)神秘企業現出原形。除此之外，還(hái)要注意防範“虛假國企”，有三類企業是虛假國企的(de)集中地——① 股東中有海口、機場(chǎng)、物(wù)流類公司的(de)企業，原因在于海口、機場(chǎng)、物(wù)流均實行配額制或需要資質，流行身份挂靠；② 建築設計院類，這(zhè)類公司基本已經改制，雖然名字還(hái)沒改變，但早已由事業單位變爲了(le)企業性質的(de)單位；③ 各種基金會、協會，此類機構非常容易挂靠。

“高(gāo)”中注意商業占比不可(kě)太高(gāo)，商業占比太高(gāo)變現能力較差。

（二）小型房(fáng)企警惕“黑(hēi)賭毒腐”與民間借貸

所謂“黑(hēi)”是指，有些地方的(de)小型房(fáng)企老闆靠著(zhe)城(chéng)中村(cūn)改造或國企改制起家，過程中有可(kě)能存在強拆或國企改制中老員(yuán)工的(de)安置等涉黑(hēi)事件，屬于高(gāo)風險積累；也(yě)要注意有著(zhe)複雜(zá)産業圖，特别是其中涉及到擔保、小貸、娛樂(yuè)産業的(de)企業，可(kě)能存在違規催收、收取保護費等涉黑(hēi)事件。所謂“腐”是指，某些企業發家可(kě)能得(de)意于當地某個(gè)官員(yuán)，政商關系過密，政治風險過高(gāo)。

而是否存在民間借貸可(kě)留意四個(gè)信号：第一，公私賬戶往來(lái)頻(pín)繁，如是否從公司賬号頻(pín)繁轉賬到老闆自己及其親屬等；第二，銀行流水(shuǐ)備注反常，有些企業已經是缺錢狀态，流水(shuǐ)備注卻是“投資”、“理(lǐ)财”，大(dà)概率是還(hái)高(gāo)利貸；第三，财務費用(yòng)高(gāo)企，很可(kě)能爲公司向民間借款，其本金計入往來(lái)賬目，支付的(de)利息計入财務費用(yòng)；第四，擔保關系異常，如公司名下(xià)資産爲其他(tā)類企業擔保且在表内并未顯示此擔保關系。

*注釋：

[1] 港股上市公司中國恒大(dà)集團，股票(piào)代碼03333。

[2] 依據《最高(gāo)人(rén)民法院關于民事訴訟證據的(de)若幹規定》第十一條規定：“當事人(rén)向人(rén)民法院提供的(de)證據系在中華人(rén)民共和(hé)國領域外形成的(de)該證據應當經所在國公證機關予以證明(míng)并經中華人(rén)民共和(hé)國駐該國使領館予以認證或者履行中華人(rén)民共和(hé)國與該所在國訂立的(de)有關條約中規定的(de)證明(míng)手續。當事人(rén)向人(rén)民法院提供的(de)證據是在香港、澳門、台灣地區(qū)形成的(de)，應當履行相關的(de)證明(míng)手續。”

[3] 《物(wù)權法》第200條：“建設用(yòng)地使用(yòng)權抵押後，該土地上新增的(de)建築物(wù)不屬于抵押财産。該建設用(yòng)地使用(yòng)權實現抵押權時(shí)，應當将該土地上新增的(de)建築物(wù)與建設用(yòng)地使用(yòng)權一并處分(fēn)，但新增建築物(wù)所得(de)的(de)價款，抵押權人(rén)無權優先受償。”

[4] 《公司法》第42條規定：“股東會會議(yì)由股東按照(zhào)出資比例行使表決權；但是，公司章(zhāng)程另有規定的(de)除外。”

[5] 重大(dà)影(yǐng)響，是指投資方對(duì)被投資單位的(de)财務和(hé)經營政策有參與決策的(de)權力，但并不能夠控制或者與其他(tā)方一起共同控制這(zhè)些政策的(de)制定。在确定能否對(duì)被投資單位施加重大(dà)影(yǐng)響時(shí)，應當考慮投資方和(hé)其他(tā)方持有的(de)被投資單位當期可(kě)轉換公司債券、當期可(kě)執行認股權證等潛在表決權因素。投資方能夠對(duì)被投資單位施加重大(dà)影(yǐng)響的(de)，被投資單位爲其聯營企業。