監管叫停備案基金子公司房(fáng)地産供應鏈類産品 房(fáng)地産融資趨嚴房(fáng)貸利率再度上漲
2021-05-21 點擊：1095
房(fáng)地産融資正進一步全面收緊。
5月(yuè)20日，在“房(fáng)住不炒”政策下(xià)，基金業協會近期叫停基金子公司備案房(fáng)地産供應鏈類産品。這(zhè)類産品的(de)主要表現形式爲，基金子公司向保理(lǐ)公司買入其持有的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産，待資金回流後持續性投資新的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産。
事實上，在去通(tōng)道、去嵌套的(de)政策要求下(xià)，以基金子公司、券商資管的(de)資管計劃作爲通(tōng)道的(de)非标融資業務早已經被嚴格禁止。但實際操作層面并未完全杜絕，仍有機構繞道操作，上述這(zhè)種循環購(gòu)買購(gòu)房(fáng)尾款的(de)形式是其中一大(dà)典型。
此類資管計劃，因不屬于《證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃備案管理(lǐ)規範第4号——私募資産管理(lǐ)計劃投資房(fáng)地産開發企業項目》規定中列舉的(de)禁止投資範圍，此前未被視作違規，但近期，基金業協會已然注意到這(zhè)一現象，并上報至監管部門。如今，又明(míng)确通(tōng)知基金子公司明(míng)令禁止這(zhè)一操作，須與房(fáng)地産調控政策相結合。
事實上，不止基金子公司，5月(yuè)20日，多(duō)家券商資管人(rén)士向21世紀經濟報道記者透露，根據相關要求，目前已經不能再開展此種結構的(de)業務。“監管非常重視以各種違規形式繞道向房(fáng)地産輸送資金的(de)行爲，非标通(tōng)道更是嚴格整治的(de)類型。”一位券商資管人(rén)士表示。
監管部門的(de)限制是有其道理(lǐ)的(de)。從融資架構和(hé)風險上來(lái)看，此類業務本質上更像是純信用(yòng)貸，沒有抵押等風控措施，隻是在模式上設置了(le)一家核心企業作爲托底。一旦融資企業出現風險，馬上會波及到産品。
一位投行業務人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者透露，其近期在辦理(lǐ)一筆CMBS業務時(shí)獲知，交易所暫停了(le)對(duì)該業務的(de)收文受理(lǐ)。
CMBS即商業房(fáng)地産抵押貸款支持證券，是指以單個(gè)或多(duō)個(gè)寫字樓、酒店(diàn)、會議(yì)中心、商業服務經營場(chǎng)所等商業物(wù)業的(de)抵押貸款組合包裝而構成的(de)基礎資産，通(tōng)過結構化(huà)設計以相關地産未來(lái)收入（如租金、物(wù)業費、商業管理(lǐ)費等）爲主要償債本息來(lái)源的(de)資産支持證券産品。
“之前是住宅類，現在商業類的(de)也(yě)難做(zuò)了(le)。”上述人(rén)士指出。
另一家券商資管人(rén)士對(duì)記者表示，他(tā)所在公司此前已經暫停了(le)房(fáng)地産供應鏈ABS業務，“被要求不能新增，隻能借新還(hái)舊(jiù)。”
事實上，這(zhè)種形式上被視作标準化(huà)資産的(de)融資模式，現實操作中與非标形式很相似。業内人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者解釋稱，資管計劃和(hé)ABS/CMBS結構上差不多(duō)，以購(gòu)房(fáng)尾款類融資爲例，都是購(gòu)買按揭資産，然後循環購(gòu)買，ABS/CMBS往往也(yě)會找信托等作爲一層通(tōng)道。
多(duō)位資管機構人(rén)士對(duì)記者表示，目前這(zhè)些業務确實明(míng)顯有所收緊。
在“房(fáng)住不炒”政策要求下(xià)，房(fáng)地産供應鏈的(de)資産證券化(huà)發行一直受到窗(chuāng)口指導。
一位業内人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者表示，監管去年就有窗(chuāng)口指導，保理(lǐ)形式的(de)資産證券化(huà)産品申請儲架發行，制造業企業ABS儲架額度最高(gāo)可(kě)到100億元，房(fáng)地産供應鏈類ABS儲架規模被降至20億元。已經發行的(de)房(fáng)地産供應鏈ABS可(kě)以繼續滾動發行，但此類資産新申請儲架發行已經很難獲批。“監管沒有發文，但這(zhè)已經是業内的(de)通(tōng)常做(zuò)法。”
“特别是二套房(fáng)的(de)按揭，現在整個(gè)市場(chǎng)形勢十分(fēn)嚴峻，大(dà)量二套房(fáng)按揭貸款等待了(le)三四個(gè)月(yuè)都不能放款，二套房(fáng)交易環節相對(duì)複雜(zá)，很多(duō)人(rén)既是買方又是賣方，可(kě)能引起交易違約。”一位房(fáng)地産企業人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者表示。
貸款利率方面，融360大(dà)數據研究院2021年5月(yuè)（數據監測期爲2021年4月(yuè)20日-2021年5月(yuè)18日）監測的(de)42個(gè)城(chéng)市中，21個(gè)城(chéng)市的(de)房(fáng)貸利率平均水(shuǐ)平環比上漲，3個(gè)城(chéng)市的(de)漲幅在10BP以上。
具體而言，深圳地區(qū)自2020年6月(yuè)起，首套房(fáng)貸利率主流水(shuǐ)平一直維持爲4.95%，平均水(shuǐ)平爲4.98%，5月(yuè)各銀行陸續上調，最終首套房(fáng)貸利率主流水(shuǐ)平上漲至5.10%，平均水(shuǐ)平上漲至5.03%。
建行深圳分(fēn)行在5月(yuè)上旬首先上調房(fáng)貸利率水(shuǐ)平，其中首套房(fáng)貸利率上調15個(gè)BP至5.10%（LPR+45BP），二套房(fáng)貸利率上調35個(gè)BP至5.60%(LPR+95BP)。
其他(tā)銀行在短暫觀望後，也(yě)開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分(fēn)支行執行首套5.10%，二套5.60%的(de)利率水(shuǐ)平。
上述房(fáng)企人(rén)士指出，目前地産行業融資供求矛盾十分(fēn)突出。一方面，去年以來(lái)，監管對(duì)金融機構向房(fáng)地産企業的(de)資金額度有明(míng)确控制，實踐中審核和(hé)檢查的(de)頻(pín)率更高(gāo)，要求也(yě)更嚴格；另一方面，行業和(hé)企業自身的(de)發展對(duì)融資提出的(de)需求是逐年在增長(cháng)的(de)，所以随著(zhe)強監管政策的(de)持續，這(zhè)種矛盾越發突出。
去年，監管部門出台新規控制房(fáng)地産企業有息債務的(de)增長(cháng)設置“三道紅線”：剔除預收款後的(de)資産負債率大(dà)于70%、淨負債率大(dà)于100%、現金短債比小于1倍。按“三道紅線”，試點房(fáng)地産企業分(fēn)爲“紅、橙、黃(huáng)、綠(lǜ)”四檔。
對(duì)于商業銀行，2020年12月(yuè)31日，央行和(hé)銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)制度的(de)通(tōng)知》，分(fēn)五檔對(duì)銀行業金融機構房(fáng)地産貸款占比和(hé)個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款占比設定上限，并對(duì)超限銀行設置2-4年調整過渡期。
5月(yuè)20日，在“房(fáng)住不炒”政策下(xià)，基金業協會近期叫停基金子公司備案房(fáng)地産供應鏈類産品。這(zhè)類産品的(de)主要表現形式爲，基金子公司向保理(lǐ)公司買入其持有的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産，待資金回流後持續性投資新的(de)購(gòu)房(fáng)尾款資産。
事實上，在去通(tōng)道、去嵌套的(de)政策要求下(xià)，以基金子公司、券商資管的(de)資管計劃作爲通(tōng)道的(de)非标融資業務早已經被嚴格禁止。但實際操作層面并未完全杜絕，仍有機構繞道操作，上述這(zhè)種循環購(gòu)買購(gòu)房(fáng)尾款的(de)形式是其中一大(dà)典型。
此類資管計劃，因不屬于《證券期貨經營機構私募資産管理(lǐ)計劃備案管理(lǐ)規範第4号——私募資産管理(lǐ)計劃投資房(fáng)地産開發企業項目》規定中列舉的(de)禁止投資範圍，此前未被視作違規，但近期，基金業協會已然注意到這(zhè)一現象，并上報至監管部門。如今，又明(míng)确通(tōng)知基金子公司明(míng)令禁止這(zhè)一操作，須與房(fáng)地産調控政策相結合。
事實上，不止基金子公司，5月(yuè)20日，多(duō)家券商資管人(rén)士向21世紀經濟報道記者透露，根據相關要求，目前已經不能再開展此種結構的(de)業務。“監管非常重視以各種違規形式繞道向房(fáng)地産輸送資金的(de)行爲，非标通(tōng)道更是嚴格整治的(de)類型。”一位券商資管人(rén)士表示。
監管部門的(de)限制是有其道理(lǐ)的(de)。從融資架構和(hé)風險上來(lái)看，此類業務本質上更像是純信用(yòng)貸，沒有抵押等風控措施，隻是在模式上設置了(le)一家核心企業作爲托底。一旦融資企業出現風險，馬上會波及到産品。
房(fáng)地産供應鏈ABS再收緊
不隻是非标通(tōng)道的(de)遺留口子被全面封堵，據21世紀經濟報道記者了(le)解，涉房(fáng)融資中的(de)标準化(huà)形式，如房(fáng)地産供應鏈ABS/CMBS等也(yě)正面臨著(zhe)收緊的(de)命運。一位投行業務人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者透露，其近期在辦理(lǐ)一筆CMBS業務時(shí)獲知，交易所暫停了(le)對(duì)該業務的(de)收文受理(lǐ)。
CMBS即商業房(fáng)地産抵押貸款支持證券，是指以單個(gè)或多(duō)個(gè)寫字樓、酒店(diàn)、會議(yì)中心、商業服務經營場(chǎng)所等商業物(wù)業的(de)抵押貸款組合包裝而構成的(de)基礎資産，通(tōng)過結構化(huà)設計以相關地産未來(lái)收入（如租金、物(wù)業費、商業管理(lǐ)費等）爲主要償債本息來(lái)源的(de)資産支持證券産品。
“之前是住宅類，現在商業類的(de)也(yě)難做(zuò)了(le)。”上述人(rén)士指出。
另一家券商資管人(rén)士對(duì)記者表示，他(tā)所在公司此前已經暫停了(le)房(fáng)地産供應鏈ABS業務，“被要求不能新增，隻能借新還(hái)舊(jiù)。”
事實上，這(zhè)種形式上被視作标準化(huà)資産的(de)融資模式，現實操作中與非标形式很相似。業内人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者解釋稱，資管計劃和(hé)ABS/CMBS結構上差不多(duō)，以購(gòu)房(fáng)尾款類融資爲例，都是購(gòu)買按揭資産，然後循環購(gòu)買，ABS/CMBS往往也(yě)會找信托等作爲一層通(tōng)道。
多(duō)位資管機構人(rén)士對(duì)記者表示，目前這(zhè)些業務确實明(míng)顯有所收緊。
在“房(fáng)住不炒”政策要求下(xià)，房(fáng)地産供應鏈的(de)資産證券化(huà)發行一直受到窗(chuāng)口指導。
一位業内人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者表示，監管去年就有窗(chuāng)口指導，保理(lǐ)形式的(de)資産證券化(huà)産品申請儲架發行，制造業企業ABS儲架額度最高(gāo)可(kě)到100億元，房(fáng)地産供應鏈類ABS儲架規模被降至20億元。已經發行的(de)房(fáng)地産供應鏈ABS可(kě)以繼續滾動發行，但此類資産新申請儲架發行已經很難獲批。“監管沒有發文，但這(zhè)已經是業内的(de)通(tōng)常做(zuò)法。”
房(fáng)貸利率上漲，按揭難度大(dà)增
個(gè)貸市場(chǎng)對(duì)房(fáng)地産融資收緊的(de)反應亦十分(fēn)明(míng)顯。具體表現爲，房(fáng)貸利率持續上漲，貸款額度緊張，個(gè)人(rén)按揭獲批難度大(dà)爲增加，放款流程十分(fēn)漫長(cháng)。“特别是二套房(fáng)的(de)按揭，現在整個(gè)市場(chǎng)形勢十分(fēn)嚴峻，大(dà)量二套房(fáng)按揭貸款等待了(le)三四個(gè)月(yuè)都不能放款，二套房(fáng)交易環節相對(duì)複雜(zá)，很多(duō)人(rén)既是買方又是賣方，可(kě)能引起交易違約。”一位房(fáng)地産企業人(rén)士對(duì)21世紀經濟報道記者表示。
貸款利率方面，融360大(dà)數據研究院2021年5月(yuè)（數據監測期爲2021年4月(yuè)20日-2021年5月(yuè)18日）監測的(de)42個(gè)城(chéng)市中，21個(gè)城(chéng)市的(de)房(fáng)貸利率平均水(shuǐ)平環比上漲，3個(gè)城(chéng)市的(de)漲幅在10BP以上。
具體而言，深圳地區(qū)自2020年6月(yuè)起，首套房(fáng)貸利率主流水(shuǐ)平一直維持爲4.95%，平均水(shuǐ)平爲4.98%，5月(yuè)各銀行陸續上調，最終首套房(fáng)貸利率主流水(shuǐ)平上漲至5.10%，平均水(shuǐ)平上漲至5.03%。
建行深圳分(fēn)行在5月(yuè)上旬首先上調房(fáng)貸利率水(shuǐ)平，其中首套房(fáng)貸利率上調15個(gè)BP至5.10%（LPR+45BP），二套房(fáng)貸利率上調35個(gè)BP至5.60%(LPR+95BP)。
其他(tā)銀行在短暫觀望後，也(yě)開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分(fēn)支行執行首套5.10%，二套5.60%的(de)利率水(shuǐ)平。
上述房(fáng)企人(rén)士指出，目前地産行業融資供求矛盾十分(fēn)突出。一方面，去年以來(lái)，監管對(duì)金融機構向房(fáng)地産企業的(de)資金額度有明(míng)确控制，實踐中審核和(hé)檢查的(de)頻(pín)率更高(gāo)，要求也(yě)更嚴格；另一方面，行業和(hé)企業自身的(de)發展對(duì)融資提出的(de)需求是逐年在增長(cháng)的(de)，所以随著(zhe)強監管政策的(de)持續，這(zhè)種矛盾越發突出。
去年，監管部門出台新規控制房(fáng)地産企業有息債務的(de)增長(cháng)設置“三道紅線”：剔除預收款後的(de)資産負債率大(dà)于70%、淨負債率大(dà)于100%、現金短債比小于1倍。按“三道紅線”，試點房(fáng)地産企業分(fēn)爲“紅、橙、黃(huáng)、綠(lǜ)”四檔。
對(duì)于商業銀行，2020年12月(yuè)31日，央行和(hé)銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)制度的(de)通(tōng)知》，分(fēn)五檔對(duì)銀行業金融機構房(fáng)地産貸款占比和(hé)個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款占比設定上限，并對(duì)超限銀行設置2-4年調整過渡期。